혁신적 기술이 있는데도 필요한 자금을 제때 구하지 못하는 스타트업 등 신생 기업이 늘어나고 있어 자원배분의 효율성을 높여야 한다는 지적이 나왔다.
한국은행이 29일 발표한 ‘산업별 자원배분의 비효율성과 생산성’ 보고서를 보면, 생산요소(노동·자본)의 효율적 활용을 나타내는 지표인 ‘총요소생산성’ 증가세가 둔화되고 있다. 총요소생산성은 2001~2005년 잠재성장률을 2.1%포인트 끌어올렸지만 2021~2023년에는 0.7%포인트 끌어올리는 데 그쳤다.
한은은 총요소생산성 증가세 둔화는 자원배분의 비효율성이 지난 30년간 크게 확대됐기 때문이라고 짚었다. 기업 생산성에 비례해 자원배분이 이뤄지는 정도를 뜻하는 자원배분의 효율성은 기술 수준, 생산요소 총량이 같더라도 성장률을 높일 수 있는 핵심 요인이다.
업종별로 보면 제조업에 비해 서비스업의 자원배분 비효율성이 더 빠르게 커졌다. 이 현상은 글로벌 금융위기와 코로나19 팬데믹을 거치며 더 뚜렷해졌다.
자원배분의 비효율성은 생산성은 높지만 자원을 지나치게 적게 보유한 기업을 중심으로 확대됐다. 이 중에서도 노동보다는 자본을 적게 보유한 기업 비중이 서비스업과 신생 기업을 중심으로 뚜렷하게 늘었다.
특히 신생 기업의 자본 과소보유는 국내 스타트업의 경쟁력 확보에 걸림돌이 되고 있다. 국내 기업의 창업 후 5년 내 생존율은 30%대 초충반으로 미국(51.9%), 네덜란드(61.9%), 프랑스(50.8%), 영국(39.4%) 등에 비해 낮다. 한국의 ‘글로벌 스타트업 생태계 지수’ 순위도 세계 20위로 주요 선진국보다 낮다. 이에 반해 생산성이 낮은데도 자원을 과도하게 보유한 기업 비중은 지난 30년간 줄지 않고 유지됐다.
한은은 생산성 향상을 통한 지속가능 성장을 위해 비효율적인 자원배분 구조를 개선할 필요가 있다고 밝혔다. 이은경 한은 모형전망팀 차장은 “생산성이 높은 기업·스타트업이 원활히 자금을 조달할 수 있도록 금융 시스템과 자본시장 접근성을 개선하고, 저생산성 기업에 대한 과도한 보호를 완화해 고생산성 기업으로 자원이 재배분되도록 해야 한다”고 말했다.
30일 한 소비자가 서울 시내 세븐일레븐에 진열된 세븐셀렉트 캔커피를 고르고 있다. 세븐일레븐은 시중상품 대비 36%가량 저렴한 900원짜리 블랙커피 240㎖와 세븐셀렉트 카페라떼 240㎖를 출시했다.
<연합뉴스>
최근 전세시장이 아파트와 비아파트로 ‘이원화’되는 양상을 보이고 있다. 아파트 시장에서는 전세 공급 위축으로 전세가격이 올랐지만 빌라 등 비아파트 시장에서는 수요가 위축되면서 전세가격이 떨어지는 ‘역전세’ 공포가 커지고 있다. 특히 올해 하반기 새 아파트 입주 물량이 줄어드는 상황에서 전세대출 규제가 포함된 6·27 대책까지 더해져 아파트 전세의 가격 상승은 더 가속화될 수 있다.
전문가들은 전세시장에서 아파트·비아파트 시장이 갈라져 다른 흐름을 보이고 있는 만큼, 전세시장에 관해 심도 있는 고민을 해야 한다고 지적한다.
아파트 시장에서 전세는 여전히 주류지만, 비아파트 시장에선 비주류다. 27일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 상반기 서울 연립·다세대 주택 임대차 거래 중 전세 비중은 41.2%에 불과했다. 2022년 상반기까지만 해도 61.9%에 달했던 전세 비중이 2023~2024년 급증한 전세사기 이후로 급감한 것이다.
반면 올해 아파트 시장에서 전세 비중은 57.2%로 여전히 절반 이상을 차지하고 있다. ‘전세의 월세화’는 아파트 시장에서도 나타나고 있지만 전세 비중만 보면 2022년 57.4%과 비슷한 수준이다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “아파트와 비아파트 전세시장은 완전히 다른 시장이 됐다”면서 “매매가격에 대한 상승 기대가 판이하게 다르기 때문”이라고 설명했다. 그는 이어 “아파트 전세 시장은 집값이 오를 것이란 기대가 늘 있기 때문에 전세사기에 대한 우려가 낮지만, 비아파트 시장에는 그러한 기대가 없다 보니 월세화가 훨씬 빠르게 진행되고 있다”고 말했다.
이 같은 흐름은 2022년 전세사기 여파가 가장 주된 이유다. 주로 빌라 등 비아파트에서 일어난 전세사기 사건으로 비아파트 전세 선호도가 급격히 떨어진 게 기본적 배경이다.
이미 서울의 아파트 전세 매물은 줄고 가격은 꾸준히 올랐다. 아파트 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울의 아파트 전세 매물은 지난달 25일 2만4986건에서 2만4011건으로 4% 감소했다. 한국부동산원에 따르면 7월 셋째주(21일 기준) 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 평균 0.06%, 누적 1.16% 올랐다.
수급 지수로도 뚜렷하게 나온다. KB부동산 자료를 보면, 7월 셋째주 서울의 전세수급지수는 145를 기록했다. 전세수급지수는 100을 기준으로 이보다 높으면 수요가 공급보다 많음을 의미하는데, 서울의 전세시장에서 공급 부족이 심해졌다는 뜻이다.
여기에 올해 하반기 신축 아파트 입주 물량이 줄고 실입주 조건을 강화한 6·27 대출 규제책으로 아파트 전세 물량이 더 줄어들 것이라는 전망이 나온다.
부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해 하반기 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만4043가구로 1년 전보다 29.1% 줄었다. 입주가 줄다 보니 전세 물량도 같이 줄어든다. 이미 분양 물량 부족이 예견돼 있던 차에 6·27 규제로 갭 투자가 일부 차단되면서 전세 공급이 감소할 수 있다는 우려가 나오는 것이다.
서울 동대문구 아파트에 사는 30대 직장인 A씨의 사례가 대표적이다. 내년 초 전세 만기를 앞둔 그는 “가을부터 아파트 전세 가격이 오를 것이라는 얘기를 자주 듣는다”면서 “월세는 한 번도 생각해 본 적이 없는데, 전세가 많이 오르면 선택지로 고려할 수밖에 없다”고 말했다.
이 때문에 전세 매물 대신 300만원이 넘는 고액 월세가 점점 많아지고 있다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 서울 아파트 월세 거래 중 300만원이 넘는 고가 월세 비중은 올해 1월 5.82%에서 6월 7.13%, 7월 7.02%까지 높아졌다.
남혁우 우리은행WM영업전략부 연구원은 “매매 가격 대비 전세 가격의 오름세가 커지면 앞서 규제로 차단하고자 했던 갭 투자에 오히려 유리한 환경이 조성될 수 있다”면서 “공급 대책 마련이 시급한 이유”라고 말했다.
임대차 시장에서 일정 부분 전세 물량을 소화했던 연립·다세대 등 비아파트 시장은 점점 더 수요가 줄어들고 있다. 특히 6·27 규제 이후 전세 정책대출(버팀목)의 한도가 4000만~6000만원가량 낮아지고 전세보증 비율도 90%에서 80%로 낮아지면서 안 그래도 적은 비아파트 전세 수요가 더 줄어들 것이란 우려가 나온다.
전세 보증금이 종전보다 하락하는 역전세가 발생하면서 임대인의 보증금 미반환 사고가 발생할 가능성이 높아진다. 부동산 플랫폼 집토스는 2023년 상반기와 올해 상반기 실거래 데이터를 분석해 전국 연립·다세대 3채 중 1채꼴로 전셋값이 떨어졌다고 분석했다. 이처럼 역전세가 현실화될 경우 임차인과 임대인 모두 전세 보증금을 둘러싼 위기 상황에 처하게 된다.
전문가들은 비아파트 시장에서의 전세가 하락과 이를 통한 월세화를 일종의 ‘정상화’로 본다. 기존에 월세 중심이었던 비아파트 전세시장을 과도하게 부풀리고 ‘거품’을 만든 것은 2015년 이후 폭증한 전세보증·대출이므로 이를 예전처럼 월세 중심으로 되돌리는 과정이 필요하다는 이유에서다.
정부는 전세사기 이후 무너진 비아파트 시장을 활성화하기 위해 지난해부터 다양한 대책을 내놓고 있지만 아직은 역부족이다. 올해 상반기 주택 임대사업자들이 의무적으로 가입해야 하는 임대보증 발행실적은 반기 기준으로 2021년 이후 4년 만에 최저였다.
정부는 지난해와 올해 2년간 한국토지주택공사(LH)를 중심으로 빌라를 사들여 임대주택으로 공급하는 신축매입임대를 11만가구 공급하겠다고 밝혔다. 전용면적 85㎡ 이하의 비아파트를 소유한 경우에는 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있도록 했다. 올해부터는 1주택자가 빌라를 사서 단기임대로 등록하면 1가구1주택 비과세 혜택을 주는 제도도 부활시켰다.
조 위원장은 “무리한 공급보다는 비아파트 임대차 시장이 건강하고 정상적으로 돌아갈 수 있는 환경을 만들어야 사라진 수요를 늘리고 공급도 확대할 수 있다”고 말했다.
자본시장 활성화를 저해하는 불공정 거래를 ‘칸막이’ 없이 잡아내기 위한 주가조작 근절 합동대응단이 30일 출범했다.
권대영 증권선물위원회 위원장(금융위원회 부위원장)은 이날 서울 여의도 한국거래소에서 열린 합동대응단 현판식에 참석해 “주가조작 척결은 주식시장 신뢰의 시작”이라며 “적발된 주가조작범은 경제적 불이익은 물론 자본시장에서도 퇴출시키겠다”고 말했다.
‘코스피 5000’을 목표로 내건 이재명 정부는 국내 증시 활성화를 위해 불공정 거래를 엄단하겠다고 거듭 강조해왔다. 이재명 대통령은 지난달 11일 한국거래소를 찾아 “주식시장에서 장난치다가는 패가망신한다는 걸 확실하게 보여주는 첫날로 삼겠다”고 경고하기도 했다.
금융위, 금융감독원, 한국거래소가 모두 참여하는 합동대응단은 그간 기관별로 분산된 조사·심리 기능을 합친 것이 특징이다.
권 위원장은 “세 기관 사이를 가로막던 공간적 분리, 정보 칸막이, 권한 분산을 모두 제거했다”며 “합동대응단이 사용할 시장감시 시스템도 진화하는 범죄 기법을 인공지능(AI) 기술로 분석·판단하고, 주가조작범 개인을 직접 추적하는 구조로 고도화하겠다”고 밝혔다.
금융위는 최근 NH투자증권 직원이 미공개 정보를 이용해 부당이득을 챙긴 혐의를 조사하고 있다. 권 위원장은 “최근 자본시장의 직접 참여자인 금융사 임직원이 연루된 불미스러운 사태는 일벌백계로 엄벌하겠다”며 내부통제 강화를 당부했다. 현재 4건가량 사건을 조사 중인 합동대응단은 불공정 거래 전력이 있거나 대주주 등이 미공개 중요 정보를 이용한 사례 등을 집중적으로 들여다볼 예정이다.
권 위원장은 “합동대응단이 우리 자본시장의 새로운 시대를 연다는 각오로 조사 업무에 최선을 다해달라”고 당부했다.
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