지난 금요일(27일) 정부가 ‘가계부채 관리 강화방안’을 통해 주택담보대출의 한도를 6억원 이하로 제한했다. 미국이 이란의 핵시설을 침공하며 명명한 ‘한밤의 망치’ 작전만큼이나 전격적인 조치다.
대선 직후 부동산 가격이 들썩이는 상황에서 대출규제 정책은 예측 가능한 시나리오였다. 예상보다 신속하게, 그리고 예상 밖의 강력한 규제를 내놓았다는 점에서 “2주”라는 시각을 예고한 뒤 이틀 만에 대규모 침공을 단행한 미국과 닮았다고 하는 것이다.
이번 대책은 심지어 보안마저 철통같았다. 이렇게 빨리 대출규제가 나온 데는 여러 배경이 있겠지만, 무엇보다 ‘학습 효과’일 테다. 집값이 과도하게 상승하는 것을 ‘나쁘다’고 규정한다면 문재인 정권은 변명의 여지 없이 최악이었다. 아파트값 주간·월간·연간 상승폭, 월간·연간 거래량 등 집계가 가능한 거의 모든 부동산 지표에서 신기록을 작성했기 때문이다.
문재인 정권에서 20건이 넘는 부동산 대책이 발표된 것도 사실이다. 코로나19와 맞물려 가격이 연일 폭등하던 2020년 당시에는 한 달에 한 번꼴로 대책을 쏟아냈다. 이유는 단순하다. 뭘해도 폭등세가 안 잡혔기 때문이다. 대책을 내놓고, 뭔가 부작용이나 허점이 생기면 다시 대책을 내놓는 일이 반복됐다. “뒷북 대책” “땜질 처방” 등의 수식어가 늘 따라다녔다.
이 난장 속에 배운 게 하나 있다면 백약이 무효인 국내 부동산 시장에 그나마 대출규제는 통한다는 것이다. 펄펄 끓던 시장이 식어가기 시작한 건 2021년 6월 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR)의 ‘3종 콤보’를 정부가 꺼내든 뒤였다. 같은 해 10월 들어 눈에 띄게 주택매매거래가 줄고, 가격도 뒷걸음치기 시작했다.
비슷한 시기 인플레이션 우려에 따른 미국 정부의 금리 인상 기조 역시 부동산 시장 진정에 도움이 됐다. 국내 대출 금리도 덩달아 오를 것이란 전망 때문이었다. 지금은 트럼프 미 대통령이 연일 금리 인하를 연준에 압박 중인 터라 정부가 섣불리 금리를 운운하기 어려운 시점이다. 이제 막 출범한 이재명 정부가 가용한 정책 중 일단 가장 ‘약발’이 잘 먹히는 카드를 최대한 빨리 꺼내든 것만은 분명하다.
정부가 곧 ‘전 국민 민생지원금’ 등 추경을 집행할 예정임을 감안하면 어떻게든 부동산 시장의 안정화가 필요하다. 정부가 내수 활성화 등을 명목으로 시장에 풀어놓은 자금이 부동산으로 쏠릴 경우 어떤 사태가 벌어지는지, 이 역시 경험한 바 있기 때문이다. 새 정부가 출범하자마자 공을 들이고 있는 물가 안정에 있어서도 부동산 폭등은 도움이 될 게 하나도 없다.
이제 남은 건 그다음이다. 공급대책이 됐든 세제손질이 됐든 모든 전문가가 지적하듯이 부동산 정책에선 ‘일관성’을 갖는 게 중요하다.
예컨대 2021년 6월 대출규제를 꺼내들면서 정부 관계자들은 입만 열면 “집값이 너무 높다”고 읊고 다녔다. 결과적으로는 그 이후로도 집값이 올랐으니 실패했다고 볼 수도 있지만, 적어도 그 책임의 상당부분은 윤석열 정권에 있다.
부동산 문제에 있어 윤석열 정권은 이전 정권만큼이나 최악이었다. 이유는 분명하다. 매번 ‘거짓말’을 했기 때문이다. 윤 정권은 집값 안정을 공약으로 걸고 당선된 뒤 내내 집값을 부양하는 정책으로 일관했다. 원희룡 당시 국토부 장관이 언론 앞에서 “집값이 더 떨어져야 한다”고 말하는 동안 윤 정권은 거래세·보유세 완화, 다주택자 규제 완화, 재건축·재개발 규제 완화 등 ‘규제 철폐’로 포장된 부양책을 쏟아냈다.
‘집은 빚내서 사는 것’이라고 인증한 사상 최초의 정권이기도 하다. 윤 전 대통령이 공약한 ‘청년주택’을 내놓으면서 “(정부 저리 대출로) 5억원짜리 아파트를 7000만원이면 살 수 있다”고 언급하는 장면은 정말 목불인견 그 자체였다. 어디 그뿐인가. 거래가 좀 뜸하다 싶으면 신혼부부 대출, 신생아 대출 등 온갖 이유를 붙여 빚을 내라고 독려했다. 청년주택 물량을 대겠다며 신혼부부 특별공급 물량을 빼오면서 벌인 일이다.
다시 여당이 된 더불어민주당은 과거 국민의힘에 동조해 종부세 규제를 대폭 완화한 ‘전력’이 있다. 대통령실은 이번 대출규제에 거리를 두는 모양새다. 집값을 어찌할 것인가. 이 문제는 대통령이 직접 답해야 한다.
정성호 법무부 장관 내정자는 1일 “국민의 눈높이에 맞는 검찰개혁을 고민하겠다”며 “수사·기소 기능 분리, 검찰에 집중된 권한의 재배분 문제에 관해서는 어느 정도 국민적 공감대가 있다고 생각한다”고 말했다.
정 내정자는 서울 종로구 인사청문회 준비단 사무실에 출근하며 “그동안 불안감을 줬던 검찰 체제의 변화를 바라는 국민 기대가 많이 있는 것 같다”며 이같이 말했다.
정 내정자는 검찰개혁 추진 방향에 대해 “검찰 조직의 해체라든가 이런 표현은 적절하지 않은 것 같다”며 “국민 눈높이에 맞춘 검찰개혁, 사법체계 변화를 고민해야 할 입장이기 때문에 굉장히 신중하고 차분하게 고민하고 준비하겠다”고 했다.
여당 내 강경파를 중심으로 검찰청 폐지를 골자로 하는 ‘검찰개혁 4법’ 신속처리 요구가 나오는 데 대해서는 “주장일 뿐”이라고 선을 그었다. 이어 “입법이란 것은 국회 법제사법위원회에서 여야 의원들이 차분하게 논의하고, 이해관계 당사자 의견을 취합해야 하니 국회 안에서 충분히 협의할 것”이라고 했다.
정 내정자는 “검찰 내부 반발이 있으리라 생각하지 않는다”며 “극소수 정치 편향적 검사들을 제외하면, 대부분 국민을 위해 봉사하려는 책임감과 자부심이 있다. 개혁 방향에 동조하지 않는 검사는 없을 것으로 생각한다”고 덧붙였다.
친이재명계 좌장으로 불리는 그가 검찰 출신인 봉욱 민정수석, 이진수 법무부 차관과 검찰개혁의 방향과 속도를 어떻게 조율할지 관심이 쏠린다. 봉 수석은 2022년 민주당이 내건 ‘검수완박(검찰 수사권 완전 박탈)’에 반대하는 성명을 내기도 했다.
“전세대출 금지로 잔금 막혀서 방법이 없으면 전매제한 풀리는 대로 분양가에 내놓을 예정입니다.”(서울 성동구 신축 아파트 관련 커뮤니티)
정부의 고강도 대출 규제가 발표된 이후 첫 은행 영업일인 30일 하반기 입주를 앞둔 수도권 신축 아파트 온라인 커뮤니티에선 대출 규제로 자금 조달 계획이 틀어진 사례를 쉽게 찾아볼 수 있었다. 이날 비대면 주택담보대출이 막히자 은행 창구로 달려온 고객도 있었다. 은행들도 금융당국에 구체적 가이드라인을 묻기에 바빴다.
금융위원회가 지난 28일 즉각 시행키로 한 가계부채 관리방안은 이날 이후 입주자 모집공고를 낸 수도권 분양 단지의 잔금 대출이 6억원으로 한도가 제한된다. 곧 입주가 시작되는 서울 서초구의 메이플자이, 성동구의 오티에르 포레 등은 앞서 입주자 모집공고를 냈기 때문에 예외를 적용받지만, 아직 분양이 시작되지 않은 송파구 잠실 르엘 등은 규제 대상에 들어간다.
입주자 모집공고일과 별개로, 모든 분양 단지에서 ‘조건부 전세대출’도 금지된다. 신축 주택 청약에 당첨된 수분양자가 전세 세입자를 구해 보증금으로 분양 잔금을 치르는 것이 전면 차단된 것이다. 이에 따라 전세금으로 잔금을 치르려면 대출이 전혀 없는 세입자를 구해야 하는데, 사실상 ‘하늘의 별 따기’에 가깝다. 오는 7월 입주하는 성동구 라체르보푸르지오써밋, 11월 동대문구 이문아이파크자이, 12월 송파구 잠실래미안아이파크 등이 당장 영향을 받게 됐다.
동대문구 아파트를 분양받은 A씨는 온라인 커뮤니티에서 “세입자 구해서 잔금 치러야 하는데 세입자 전세대출을 막아놨으니 큰일”이라며 “아이 봐줄 부모님 댁 근처에 사느라 어쩔 수 없이 전세로 주는 건데 죄인 취급한다”고 말했다.
통상 주택 분양을 받은 후 입주 시 주택담보대출을 받거나, 전세 세입자를 받아 보증금으로 분양 잔금을 치르는 경우가 많다. 만약 분양 잔금을 마련하지 못하면 수분양자들의 ‘로또 청약 당첨’이 한순간에 날아갈 수도 있다.
전문가들은 이번 대출 규제가 분양 단지의 매매가·분양가를 하향 조정하는 데 영향을 줄 것이라고 내다봤다. 다만 일부 분양 단지에서의 이 같은 파급 효과가 전체 수도권 주택 시장에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 분석했다.
대출 규제가 시행된 후 첫 영업일인 이날 은행권도, 고객도 일부 혼선을 빚었다. 수도권 주택담보대출 최대한도를 6억원으로 제한하는 등의 주요 내용은 이미 공유됐지만, 세부 가이드라인이 확정되지 않아 은행이 고객의 문의에 명쾌한 답을 주지 못한 사례도 있다.
한 시중은행 관계자는 “주택담보대출금을 6억원으로 막아 놓은 상황에서 8억원의 전세보증금반환대출을 해줘야 하는지에 대한 가이드라인이 없다”며 “각 은행 담당자들이 당국에 여러 질문을 해놓고 답변을 기다리는 중”이라고 말했다.
이날 서울시청 인근 한 은행에서 만난 30대 B씨는 “주담대 갈아타기를 알아보고 있었는데 비대면 대출이 막혔다고 해서 급히 은행에 왔다”고 말했다.
금융위원회는 이날 ‘계약서’ 작성이 기준이라는 참고자료를 배포했다. 금융위는 주택담보대출이든 전세대출이든 규제 시행 전인 지난 27일까지 매매 계약서 또는 전세 임대차 계약서를 작성한 경우에만 기존 규정을 적용한다고 설명했다.
금융당국은 부동산 대출 규제와 관련해 전 금융권을 대상으로 주택담보대출과 신용대출 심사가 제대로 이뤄지고 있는지 이날부터 현장 점검을 시작했다. 금융감독원은 막힌 대출 수요가 사업자 대출이나 제2금융권으로 이동하는 ‘풍선효과’ 발생 여부도 같이 살펴볼 예정이다.
30일 국토교통부에 따르면 정부는 신생아 대출의 소득 요건을 현행 부부합산 2억원에서 더 상향하지 않기로 결정했다. 앞서 윤석열 정부는 지난해 6월 ‘저출산 추세 반전을 위한 대책’을 발표하면서 신생아 대출을 받을 수 있는 부부합산 소득 요건을 올해부터 2억5000만원으로 대폭 늘리겠다고 밝혔다.
하지만 과도한 정책대출이 집값 상승을 부추기고 있다는 지적이 나오면서 정부가 부담을 느낀 것으로 보인다. 또 소득 요건 완화 등으로 수혜 대상이 많아지면서 재원인 주택도시기금이 빠르게 고갈되고 있는 것도 배경으로 꼽힌다.
신생아 특례대출은 대출 신청일 기준 2년 이내에 출산·입양한 무주택 가구, 대환대출의 경우 1주택 가구까지 연 1%대 저리로 최대 5억원까지 주택 구입자금을 대출해주는 제도로, 지난해 1월 도입됐다. 전용면적 85㎡, 9억원 이하 주택이 대상이다.
도입 당시만 해도 부부합산 연 소득 1억3000만원까지만 해당 대출을 받을 수 있었다. 그러나 출시 5개월도 채 되기 전에 2억원, 2억5000만원으로 소득 기준이 두 차례 완화됐다. 지난해 12월부터 연 소득 요건을 2억원으로 올리자 신생아 대출 신청 액수(구입자금·전세자금 포함)가 월 1조원으로 훌쩍 뛰었다.
정부는 정책대출도 집값 상승에 영향을 준다는 지적에 지난 28일부터 신생아 특례 디딤돌대출 한도를 5억원에서 4억원으로 1억원 축소했고, 버팀목대출도 3억원에서 2억4000만원으로 한도를 줄였다.

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